La répartition des réparations entre locataires et propriétaires est une source fréquente de litiges immobilier. Pour éviter les conflits, il faut connaître le cadre légal définissant les obligations de chacun.
Le cadre légal : une répartition claire des responsabilités
Pour commencer, en France, la loi établit une distinction nette entre les réparations à la charge du locataire et celles qui incombent au propriétaire. En effet, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 constitue la référence en la matière, en dressant une liste non exhaustive des réparations dites « locatives » qui relèvent de la responsabilité du locataire.
Le principe général est simple : le locataire doit assurer l’entretien courant du logement et effectuer les menues réparations liées à l’usage normal et quotidien du bien.
Les réparations à la charge du locataire
À l'intérieur du logement
Le locataire est responsable de nombreux éléments d’entretien intérieur :
- Portes et fenêtres : graissage des gonds, remplacement des petites pièces comme les poignées et verrous, réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées, ou encore la réfection des clés perdues ou abîmées.
- Plomberie : remplacement des joints et flexibles de douche, débouchage des canalisations d’éviers et lavabos.
- Électricité : remplacement des ampoules, fusibles, interrupteurs et prises défaillantes.
- Sols et murs : petits raccords de peinture et papier peint, rebouchage des trous, entretien des revêtements de sol, remise en place ou remplacement de revêtements comme la faïence ou la mosaïque.
- Chauffage et eau chaude : entretien annuel de la chaudière (sauf clause contraire dans le bail) et nettoyage des dépôts de calcaire.
- Équipements : entretien des équipements mentionnés dans le bail, notamment dans les logements meublés (lave-linge, hotte, réfrigérateur).
- Ouvertures : entretien des stores et volets incluant le graissage, remplacement de cordes, poulies ou lames, ainsi que le nettoyage et graissage des grilles de portail.
À l'extérieur du logement
Si le locataire dispose d’espaces extérieurs privatifs, il doit également assurer :
- La tonte de pelouse, taille des haies et désherbage
- L’entretien des arbustes, bassins ou piscines
- Le nettoyage et démoussage des terrasses
- Le nettoyage régulier des auvents
- Le dégorgement des gouttières, chéneaux et conduits d’eaux pluviales
Les réparations qui restent à la charge du propriétaire
Le propriétaire demeure responsable des réparations importantes et structurelles, notamment :
- L’usure normale liée à la vétusté (remplacement d’un revêtement de sol usé par exemple)
- Les vices de construction (installation électrique défectueuse)
- Les dommages résultant d’un cas de force majeure (infiltrations d’eau)
- Le remplacement d’équipements grippés (volets, robinetterie)
- Dans les logements meublés, la réparation ou le remplacement des équipements fournis par le bailleur devenus défectueux
Que faire en cas de refus du locataire ?
Lorsqu’un locataire refuse d’effectuer ou de payer les réparations qui lui incombent, plusieurs recours s’offrent au propriétaire :
- La solution amiable : le propriétaire peut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire, en rappelant ses obligations légales et contractuelles.
- La saisie du dépôt de garantie : À la fin du bail, le propriétaire peut déduire le coût des réparations non effectuées du dépôt de garantie. Cette déduction doit être justifiée par des devis ou factures et mentionnée dans l’état des lieux de sortie.
- La procédure judiciaire : Si le montant des réparations dépasse le dépôt de garantie ou si le locataire refuse toujours de payer, le propriétaire peut saisir la Commission départementale de conciliation ou un tribunal pour obtenir une injonction de faire ou de payer.
L'importance d'un accompagnement juridique
Face à la complexité de ces règles et aux enjeux financiers parfois importants, il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit. Le cabinet PARALEX accompagne régulièrement propriétaires et locataires dans la résolution de ces litiges, en privilégiant toujours la recherche d’une solution amiable avant d’engager une procédure judiciaire.
Une bonne connaissance de vos droits et obligations permet d’éviter bien des conflits et de préserver une relation locative sereine. N’hésitez pas à nous consulter pour toute question relative à vos obligations en matière de réparations locatives.